(1) Vlastník stavby je povinen uchovávat po celou dobu trvání stavby ověřenou dokumentaci odpovídající jejímu skutečnému provedení podle vydaných povolení. V případech, kdy dokumentace stavby nebyla vůbec pořízena, nedochovala se nebo není v náležitém stavu, je vlastník stavby povinen pořídit dokumentaci skutečného provedení stavby. Při změně vlastnictví ke stavbě odevzdá dosavadní vlastník dokumentaci novému vlastníkovi stavby.
(2) Nejsou-li zachovány doklady, z nichž by bylo možné zjistit účel, pro který byla stavba povolena, platí, že stavba je určena k účelu, pro který je svým stavebně technickým uspořádáním vybavena. Jestliže vybavení stavby vyhovuje několika účelům, má se za to, že stavba je určena k účelu, ke kterému se užívá bez závad.
(3) Neplní-li vlastník stavby povinnost podle odstavce 1, stavební úřad mu nařídí, aby pořídil dokumentaci skutečného provedení stavby. Pokud není nezbytná úplná dokumentace skutečného provedení stavby, uloží stavební úřad pouze pořízení zjednodušené dokumentace (pasport stavby), pokud ji stavebník nepořídil sám.
(4) Není-li třeba dokumentaci pořízenou podle odstavce 1 nebo 3 doplnit, změnit nebo jinak přepracovat, stavební úřad ji ověří a po jednom ověřeném vyhotovení zašle vlastníkovi stavby a obecnímu úřadu, v jehož správním obvodu se stavba nachází, není-li sám stavebním úřadem, vyjma stavby v působnosti vojenského nebo jiného stavebního úřadu. To platí i pro dokumentaci skutečného provedení stavby předloženou stavebnímu úřadu spolu se žádostí o vydání kolaudačního souhlasu.
Často se stává, že prodávající již nemají k domu žádnou dokumentaci – dům je starý, už jsme to tak koupili, vybourali jsme tady jenom jedno okno a dvoje dveře, jo a tu garáž jsme zbourali a postavili místo ní terasu... Na to přeci nemusím dělat znovu plány, asi je něco na stavebním úřadu. Další běžnou praxí jsou „černé stavby“. Toto se týká i nezapsaných, nezkolaudovaných staveb a přístaveb, nebo naopak jsou zapsané v katastru stavby, které byly již dříve odstraněny.
Věc se však má tak: Zákon povinnost uchovávat AKTUÁLNĚ PLATNOU dokumentaci ukládá jen VLASTNÍKOVI.
Rizika pro prodávající
Pokud dokumentaci nepředáte kupujícímu nebo ji předáte v neaktuálním stavu, je to považováno za vadné plnění. A co z toho vyplývá?
Za vady nemovitosti prodávající odpovídá po dobu pěti let od prodeje.
Bývaly to roky dva, ale co bylo, bylo. Jednoznačně z toho plyne, že tato doba je dost dlouhá, aby se případné vady objevily. Pokud tedy kupující zjistí, že skutečný stav neodpovídá předané dokumentaci, mohl by přistoupit k žádosti o slevu za vadné plnění, nebo dokonce odstoupit od smlouvy úplně.
V ideálním případě doporučuji svým klientům nechat si zpracovat technickou zprávu, která prokáže, že kupující byl seznámen se všemi nedostatky předem a pouze složitě by se pak domáhal vadného plnění.
Pokud dokumentaci nemáte, je třeba nechat vytvořit zjednodušenou verzi – tzv. pasportizaci. Na to je nutné zajistit autorizovanou osobu, nebo oslovit TOP makléřku, která to pro Vás ráda zařídí.